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“两权”抵押要把防风险摆在首位

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农村承包土地经营权和农民住房产权的“两权”是农民最重要的两项产权,关系到农民的衣食住行。抵押贷款还涉及金融机构的风险控制。风险防范是不可避免的 农民抵押贷款风险防控应优先考虑。“两权”抵押应尊重农民的意愿。抵押贷款应由农民和其他农业经营者自愿申请,以确保农民成为真正的知情人和受益者。 此外,金融机构贷款的风险预防和控制必须同时解决。最近,中国人民银行联合发布了关于农村承包土地经营权和农民住房产权“两权”抵押贷款的文件。 有人读到,农民的住房和土地从此进入抵押贷款时代,甚至有些组织根据全国耕地和宅基地的总面积计算出农村地区的土地价值为100万亿元。

“两权”抵押试点是一项重大创新,兼具土地制度改革和金融制度创新的特点 长期以来,依照物权法和担保法的有关规定,耕地、宅基地等农村集体所有的土地使用权不得抵押。 然而,农业发展需要中长期资本供应。由于缺乏有效的抵押品,很难保证和融资。 “两权”抵押试点有效激活了农村资源和资产,增加了大规模农业经营的中长期资本供给。

从改革的大局来看,农村土地改革关系到9亿人的福祉。尽管必须看到改革的好处,但预防风险是第一要务。 “两权”是农民最重要的两项财产权,关系到农民及其家庭的衣食。抵押贷款还涉及金融机构的风险控制。风险防范是不可避免的 在国务院以前关于“两权”抵押试点的文件中,最常用的词是“法”和“险”,这就决定了试点必须依法进行,注意条件,不要仓促行动。

需要注意的是,在现实条件下,“两权抵押”的实施面临许多困难和不确定性。 如果违约发生,土地资产将如何处置?农民会因为管理不善而陷入失去土地的困境吗?在此之前,不同地方的“两权”抵押贷款业务有不同的标准和做法,缺乏完善的制度保障。 在一些地区,农民将土地承包经营权转让给工商企业后,企业在农民不知情的情况下,利用大面积土地经营权作为贷款抵押,造成风险大,金融机构处置困难,农民合法权益难以维护,容易影响社会稳定。

因此,应优先考虑“两权”抵押的风险防控。 例如,对农民来说,“两权”抵押应切实尊重农民的意愿。抵押贷款应由农民和其他农业经营者自愿申请,以确保农民成为真正的知情人和受益者。转让土地经营权的抵押需要征得承包农民的同意。抵押仅限于转让期间的收入,既不是农村所有承包土地,也不是永久土地收入。农民用于抵押的房屋产权必须建在依法取得的宅基地上,并且必须有其他固定住所等。

金融机构贷款风险防控应同步解决 对银行来说,最大的担忧是难以实现“两权”资产。 受让方原则上将农民住房产权抵押贷款抵押财产的处置限制在有关法律法规和国务院规定的范围内。 这应考虑到法律法规规定农村宅基地使用权原则上只能转让给村庄。 在承包土地方面,涉及到农地红线和农地使用控制等重大问题,“逆城市化”和“农村买地”道路仍然受阻。 各地要结合实际情况,采取利息补贴、设立风险补偿基金等方式建立风险缓释和补偿机制。

“两权”抵押贷款试点项目引起了城乡双方的关注,各地都有改革的强烈愿望。 然而,农村土地制度改革的复杂法律问题和潜在风险决定了试点项目选择的严格条件。 “两权”抵押在系统设计过程中受到控制,要求飞行员在有限范围和固定面积的封闭模式下操作。 经全国人民代表大会常务委员会授权,试点地区可以在试点期间暂停实施相关法律规定。 目前,只限于农村改革试验区和现代农业示范区的232个试点县和宅基地制度改革试验区的59个试点县。抵押要求控制面积和期限。

“两权”抵押有多重权利和深层利益,它们像硬币的正反两面一样共存。这是飞行员需要进一步解决的难题。 在保障农民基本住房权、承包权、优先转让权和可持续土地生产能力的前提下,依托当地条件,既要审慎,又要大胆创新,探索有效处置农民住房产权和有效转让农村承包土地经营权的不同经验,平衡农民合法权益与金融机构合法权益的关系。 (乔晋亮)